La mayor parte de los compradores que pasan por Finteca llegan con la misma preocupacion: tener el 20% de entrada. Es comprensible. Pero ese porcentaje es solo la primera pieza. Cuando empezamos a desglosar los costes reales con ellos, la cifra total de ahorro necesario suele sorprender: no un 20% del precio del inmueble, sino algo mas cerca del 28-32%.
Este articulo desglosa todos los gastos que genera una compraventa con hipoteca en Espana en 2025, distingue cuales paga el banco y cuales pagas tu, e incluye un calculo orientativo para que tengas una cifra de partida antes de hablar con ninguna entidad.
Los dos bloques de costes que conviene separar
Cuando compras una vivienda con hipoteca en Espana, los gastos se dividen en dos bloques con logicas distintas. El primero engloba los costes de la compraventa propiamente dicha: el impuesto que grava la transmision del inmueble, la notaria de la escritura de compraventa, el registro de la propiedad a tu nombre y los honorarios de gestoria para tramitar toda la documentacion. El segundo bloque incluye los costes especificamente ligados al prestamo hipotecario: la tasacion, la notaria de la escritura del prestamo y el registro de la hipoteca.
Esta distincion importa porque las reformas legislativas de 2018 y 2019 cambiaron quien paga que en el segundo bloque. El banco asume hoy costes que antes recaian sobre el comprador. El primer bloque, en cambio, sigue siendo responsabilidad exclusiva del comprador.
El coste mas alto de todos: el impuesto sobre la transmision
Antes de considerar notaria o tasacion, hay que calcular el impuesto que grava el cambio de titularidad del inmueble. La modalidad aplicable depende de si la vivienda es de segunda mano o nueva.
Para vivienda de segunda mano se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo varia segun la comunidad autonoma: Madrid aplica el 6%, Cataluna y la Comunitat Valenciana el 10%, Andalucia el 7%. Para una vivienda de 250.000 euros en Madrid, esto supone 15.000 euros de impuesto. La diferencia entre comunidades puede ser de miles de euros para el mismo inmueble.
Para vivienda nueva, el comprador paga el IVA (10% sobre el precio, con excepciones para VPO y Canarias) mas el Impuesto de Actos Juridicos Documentados (AJD) correspondiente a la escritura de compraventa. El tipo del AJD de compraventa oscila entre el 0,5% y el 1,5% segun la comunidad autonoma y lo paga el comprador.
Notaria, registro y gestoria: quien paga que desde 2019
La Ley de Contratos de Credito Inmobiliario (Ley 5/2019) reorganizo la distribucion de costes en el proceso de formalizacion de la hipoteca. El reparto vigente es el siguiente.
El banco paga la primera copia de la escritura de prestamo hipotecario (la matriz), el registro de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y los honorarios de su gestoria para los tramites propios de la hipoteca.
El comprador paga los gastos de notaria por la escritura de compraventa (su parte proporcional), el registro de la propiedad a su nombre y los honorarios de gestoria para los tramites de la compraventa si decide externalizar ese servicio. En cifras concretas, estos gastos suelen oscilar entre 700 y 1.200 euros en total para una compra de valor medio, incluyendo la gestoria si se contrata.
La tasacion: obligatoria y a cargo del comprador
La tasacion homologada es requisito previo a cualquier hipoteca en Espana. La realiza una sociedad inscrita en el Registro Oficial de Entidades de Tasacion del Banco de Espana, que certifica el valor del inmueble y sirve de base para que el banco calcule el maximo que puede prestarte.
Desde la Ley 5/2019, tienes derecho a encargar la tasacion a cualquier empresa homologada, sin que el banco pueda rechazarla por no pertenecer a su panel. El coste habitual es de entre 300 y 600 euros para una vivienda residencial estandar. El informe tiene validez de seis meses segun la Orden ECO/805/2003 que regula las tasaciones hipotecarias.
Aunque la tasacion la exige el banco, la pagas tu directamente antes de que el banco resuelva si concede o no la hipoteca. Si la solicitud se deniega o renuncias al prestamo, no recuperas el importe abonado.
Lo que el banco paga desde 2018: el IAJD hipotecario
La reforma mas significativa para los compradores fue la aprobacion del Real Decreto-ley 17/2018 en noviembre de 2018, que traslado al banco el pago del AJD sobre la escritura de prestamo hipotecario. Hasta ese momento, este impuesto lo pagaba el comprador y representaba, segun la comunidad autonoma y el capital del prestamo, entre el 0,5% y el 1,5% del prestamo.
Para una hipoteca de 200.000 euros en Madrid, esto son entre 1.000 y 3.000 euros que el comprador ya no asume. El cambio fue el resultado de un litigio juridico prolongado sobre quien debia soportar el impuesto, resuelto definitivamente a favor del consumidor.
La comision de apertura y los productos vinculados
La comision de apertura es legal. Desde la Ley 5/2019, debe cubrir en un unico cargo todos los gastos de estudio, tramitacion y concesion: el banco no puede cobrarlos por separado. Su importe es negociable y suele moverse entre el 0% y el 1% del capital. Muchos bancos actualmente la han eliminado como argumento comercial.
Los productos vinculados (seguro de hogar, seguro de vida, seguro de proteccion de pagos) no son obligatorios por ley, pero los bancos pueden ofrecerte una bonificacion del diferencial si los contratas con ellos. El banco tiene obligacion de indicarte el tipo de interes con y sin cada producto, segun exige la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Puedes siempre contratar esos seguros con la aseguradora que prefieras: ningun banco puede obligarte a tomar la suya.
El seguro de hogar es imprescindible en la practica porque protege el inmueble que es garantia del prestamo. Su coste anual suele estar entre 200 y 400 euros para una vivienda estandar y es un gasto recurrente que conviene incorporar al calculo total del coste de la hipoteca.
Calculo orientativo para una compra tipica
Para concretar con numeros, aqui tienes una estimacion para una vivienda de segunda mano de 250.000 euros en Madrid, financiada al 80% (prestamo de 200.000 euros):
- Entrada (20%): 50.000 euros
- ITP Madrid al 6%: 15.000 euros
- Notaria escritura de compraventa: aprox. 450 euros
- Registro de la propiedad: aprox. 350 euros
- Tasacion hipotecaria: aprox. 400 euros
- Gestoria: aprox. 450 euros
- Comision de apertura al 0,5%: 1.000 euros (si aplica; muchos bancos actuales no la cobran)
Total de costes adicionales a la entrada: entre 17.000 y 19.000 euros, dependiendo de la comunidad y las condiciones del banco. Total de fondos propios necesarios: entre 67.000 y 69.000 euros, equivalente al 27-28% del precio del inmueble.
En comunidades con ITP del 10% (Cataluna, Valencia), el total de costes adicionales superaria los 27.000 euros para el mismo inmueble y la misma hipoteca, lo que eleva el ahorro necesario hasta el 31% del precio. Esta diferencia entre comunidades es uno de los factores que mas infravaloran los compradores al planificar su presupuesto.
Lo que este calculo no incluye: el coste total de la hipoteca
Los gastos iniciales que hemos detallado son los que pagas una vez, en el momento de la compra. Pero el coste real de la hipoteca a lo largo de su vida incluye tambien los intereses pagados durante veinte o veinticinco anos, los seguros vinculados anuales y cualquier comision por amortizacion anticipada si pagas capital extra antes del vencimiento.
Para una hipoteca de 200.000 euros a 25 anos al 3,20% TIN, el total de intereses pagados a lo largo de toda la vida del prestamo supera los 84.000 euros. Esa cifra, que no aparece en ningun folleto publicitario, es parte del coste real de la operacion.
No estamos diciendo que estos costes conviertan la compra en una mala decision. Decimos que calcularlos mal o ignorarlos lleva a compradores a descubrir en la notaria que necesitan mas dinero del que habian previsto, o a firmar una hipoteca sin haber comparado el coste total entre distintas ofertas. La planificacion previa es la ventaja mas facil de tener en este proceso.
Si quieres ver el coste real de distintas ofertas hipotecarias (incluyendo intereses totales, productos vinculados y comisiones) antes de hablar con ningun banco, la herramienta de comparacion de Finteca te da esa vision en minutos, sin consultar tu CIRBE.
