Los bancos no evaluan a todos los solicitantes de hipoteca con el mismo criterio. Lo que parece una decision discrecional tiene en realidad una logica interna bastante predecible: el banco mide el riesgo que supone prestarte dinero durante 20 o 25 anos, y ese riesgo se evalua mediante un conjunto de variables concretas. La buena noticia es que la mayoria de esas variables son modificables. La mala es que algunas requieren tiempo: no se mejoran en dos semanas antes de la solicitud, sino en los seis a doce meses anteriores. Este articulo describe cuales son y como abordarlas de forma realista.
Las variables que los bancos evaluan en Espana
El proceso de evaluacion hipotecaria en Espana considera fundamentalmente seis dimensiones: nivel de ingresos, estabilidad del empleo, nivel de endeudamiento actual, historial crediticio, nivel de ahorro y relacion entre el importe solicitado y el valor del inmueble (LTV). No todas tienen el mismo peso, y el peso de cada una varia segun la entidad. Pero todas son relevantes.
La diferencia entre un perfil que obtiene condiciones muy buenas y uno que obtiene condiciones mediocritas o un rechazo directo suele residir en dos o tres de estas variables, no en todas. Identificar cual es tu punto debil concreto es mas util que intentar mejorar todas a la vez.
Ratio de endeudamiento: la variable mas directa
El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que va a cubrir deudas. La mayoria de bancos espanoles aplican un limite del 35% al 40%: si la suma de todas tus cuotas mensuales (hipoteca incluida) supera ese umbral, la operacion no es viable independientemente de los ingresos absolutos.
Para mejorar este ratio tienes dos palancas: aumentar ingresos o reducir deudas. Aumentar ingresos en el corto plazo es dificil para la mayoria de personas. Reducir deudas es mas accionable: si tienes creditos al consumo, prestamos de coche o deuda de tarjeta de credito, amortizarlos antes de solicitar la hipoteca reduce directamente el ratio. Un prestamo de coche con cuota de 350 euros mensuales puede ser la diferencia entre que tu hipoteca sea viable o no.
La regla practica: calcula cuanto tendria de cuota la hipoteca que necesitas (puedes usar cualquier calculadora de amortizacion con los tipos actuales) y suma todas tus cuotas mensuales actuales. Si el total supera el 35% de tus ingresos netos, necesitas reducir deuda antes de solicitar. No hay otro camino.
Historial crediticio: el impacto de los registros de impagos
En Espana, la central de informacion crediticia principal es la CIRBE (Central de Informacion de Riesgos del Banco de Espana), que registra todas las operaciones de credito superiores a 6.000 euros de personas fisicas y juridicas. Los bancos la consultan de forma sistematica en el proceso hipotecario.
Ademas de la CIRBE, existen registros de morosos privados como ASNEF (Asociacion Nacional de Establecimientos Financieros de Credito) donde pueden aparecer deudas impagadas de mucho menor importe: facturas de telefonia, deudas con entidades de suministros, impagos de tarjetas de credito. Aparecer en ASNEF es uno de los obstaculos mas frecuentes que encuentran compradores que nunca tuvieron un credito importante pero que tuvieron un conflicto con una operadora de telefonia hace dos anos.
Si hay algun registro de impago activo, la prioridad es resolverlo antes de solicitar la hipoteca. Una vez pagada la deuda, el acreedor tiene la obligacion de solicitar la eliminacion del registro en el plazo establecido por la LOPD. Conviene solicitar un informe de CIRBE directamente al Banco de Espana y comprobar el estado en ASNEF para tener el cuadro completo antes de iniciar el proceso con ningun banco.
Estabilidad laboral: lo que el banco realmente mira
La antiguedad laboral es un factor de peso. Los bancos espanoles prefieren perfiles con contrato indefinido y antiguedad de al menos 12 meses en el mismo empleador. Los contratos temporales o de obra son posibles, pero generalmente reducen el importe maximo que el banco esta dispuesto a prestar y pueden excluir de las mejores condiciones de tipo.
Para los trabajadores autonomos, el criterio cambia: el banco mira los ultimos dos a tres ejercicios fiscales de declaracion de renta y los modelos trimestrales de IVA y IRPF. Un autonomo con dos anos de declaraciones de renta solidas tiene mas probabilidades de aprobar que uno con uno solo. Si vas a solicitar una hipoteca siendo autonomo y todavia no tienes dos ejercicios completos, esperar ese tiempo antes de solicitar puede cambiar sustancialmente el resultado.
Nivel de ahorro: mas alla del 20%
El ahorro previo afecta al perfil hipotecario de dos formas. La primera es la mas obvia: necesitas cubrir al menos el 20% del precio de la vivienda que el banco no financia, mas los gastos de compraventa (entre el 8% y el 12% del precio dependiendo de la comunidad autonoma y del tipo de vivienda). La segunda es menos intuitiva: el banco valora tener un colchon de ahorro por encima de lo estrictamente necesario para la compra como senal de disciplina financiera y como cobertura ante imprevistos.
Un perfil que llega a la solicitud con exactamente el importe necesario para cerrar la operacion y cero reservas adicionales es mas fragil que uno que tiene ese importe mas tres o cuatro meses de cuota como reserva. No hay un umbral oficial, pero el patron que vemos en usuarios de Finteca es que los perfiles con reservas equivalentes a 3 a 6 meses de cuota tienen menos fricciones en el proceso de aprobacion.
Seis meses de margen hacen una diferencia real
La razon por la que insistimos en el horizonte de seis meses es que algunas de estas variables requieren ese tiempo para reflejarse en los datos que el banco va a ver. Un prestamo de coche que amortizas hoy tarda un tiempo en salir de la CIRBE. Una antiguedad laboral de 12 meses que alcanzas en cuatro meses solo se cumple en cuatro meses. El registro en ASNEF de una deuda que pagas tarda semanas en eliminarse.
El orden de prioridades que recomendamos para quien tiene seis meses de margen: primero resolver cualquier registro de impago, segundo amortizar creditos al consumo con cuotas altas para reducir el ratio de endeudamiento, tercero no abrir nuevos creditos ni tarjetas de credito en los meses previos a la solicitud (cada nueva consulta de credito puede penalizar ligeramente en algunos sistemas de scoring), y cuarto acumular ahorro activamente.
No estamos diciendo que sin estos seis meses no puedas conseguir hipoteca. Muchos compradores consiguen hipotecas con perfiles imperfectos, especialmente si hay otros puntos fuertes que compensan. Lo que si es cierto es que las mejores condiciones: tipo mas bajo, menor diferencial, menos vinculaciones exigidas, van al perfil mas solido. Preparar el perfil es, literalmente, una de las formas de conseguir una hipoteca mas barata.
