La tasacion hipotecaria es uno de los pasos del proceso que mas confunde a los compradores primerizos. Te la exige el banco, la pagas tu, la hace alguien externo, y su resultado puede condicionar cuanto te prestan. Entender cada parte te ayuda a planificarte bien y a evitar sorpresas en un momento del proceso en que ya has puesto mucho en marcha.
Para que sirve la tasacion en el proceso hipotecario
El banco no puede prestar mas del 80% del valor de tasacion de la vivienda para primera residencia, ni mas del 70% para segunda residencia. Este porcentaje se llama LTV (Loan to Value). Si el inmueble que quieres comprar esta tasado en 240.000 euros, el banco te prestara como maximo 192.000 euros aunque el precio de compra sea 260.000 euros.
La tasacion establece el techo de financiacion. No es una certificacion del precio de mercado ni una garantia de que la vivienda vale lo que el vendedor pide. Es la valoracion de un profesional homologado sobre el valor hipotecario del inmueble, que puede ser distinto del precio acordado entre comprador y vendedor.
Quien puede hacer la tasacion: el Registro Oficial
Solo pueden emitir informes de tasacion validos para hipotecas las entidades inscritas en el Registro Oficial de Entidades de Tasacion del Banco de Espana. La lista es publica y puedes consultarla en la web del Banco de Espana. En 2025 hay varias decenas de entidades homologadas, entre ellas firmas especializadas (Tinsa, Gesvalt, Gloval) e inmobiliarias ligadas historicamente a grupos bancarios.
Desde la Ley 5/2019, el banco no puede imponerte su tasadora. Si presentas una tasacion valida de cualquier entidad del Registro, el banco esta obligado a aceptarla. En la practica, muchos compradores siguen usando la tasadora que les propone su banco porque es lo que les resulta mas comodo, pero debes saber que tienes alternativa y que pedir varios presupuestos de tasacion puede ahorrarte 100 o 200 euros.
Como se desarrolla la visita y el informe
El proceso habitual es el siguiente: solicitas la tasacion (directamente a la tasadora o a traves del banco), la tasadora asigna un tecnico (habitualmente arquitecto o arquitecto tecnico), ese tecnico visita el inmueble en un plazo de dos a cinco dias habiles, inspecciona el estado del inmueble, toma medidas y fotos, y redacta el informe. El plazo para recibir el informe completo suele ser de cinco a diez dias habiles desde la solicitud.
El informe tiene una validez de seis meses segun la Orden ECO/805/2003. Si tu operacion se demora mas de seis meses desde la tasacion, necesitaras una nueva. En la practica, si el proceso de compra se alarga, a veces es necesario renovar la tasacion con coste adicional.
Cuanto cuesta y quien la paga
La tasacion la paga el comprador. Su importe no esta regulado por ley y cada tasadora establece sus honorarios. Para una vivienda residencial de valor entre 150.000 y 350.000 euros, el coste tipico esta entre 280 y 600 euros. Las viviendas de mayor valor o con caracteristicas especiales (casas unifamiliares en zona rural, inmuebles con multiples registros) pueden suponer tasaciones mas caras.
El banco no puede cobrarte por la tasacion si decides no seguir con el prestamo despues de recibirla: eso seria una practica contraria a la Ley 5/2019. Sin embargo, si has pagado la tasacion y despues el banco te deniega la hipoteca o renuncias a ella, el importe de la tasacion no se devuelve.
Que pasa cuando el valor tasado es inferior al precio de compra
Esta situacion es mas frecuente de lo que parece, especialmente en mercados con fuerte presion de precios como Madrid, Barcelona o determinadas zonas de costa. Si el precio de compra es 280.000 euros pero la tasacion dice 250.000 euros, el banco calculara el LTV sobre los 250.000. Con un LTV del 80%, el banco prestara 200.000 euros. La diferencia de 80.000 euros entre el prestamo y el precio (mas la entrada normativa del 20%) la tienes que cubrir con fondos propios.
En este escenario, muchos compradores se ven obligados a renegociar el precio con el vendedor, aportar mas ahorro propio o buscar financiacion alternativa para la diferencia. Ninguna de estas opciones es sencilla, por lo que conviene calcular el escenario de tasacion baja antes de firmar el contrato de arras, no despues.
La tasacion no garantiza el estado del inmueble
Un punto importante que muchos compradores confunden: la tasacion hipotecaria no es un informe tecnico de estado del inmueble. El tasador evalua el valor hipotecario, no certifica que las instalaciones esten en regla, que no haya vicios ocultos o que la estructura este en perfecto estado. Si quieres una inspeccion tecnica detallada, necesitas contratar un informe de ITE (Inspeccion Tecnica del Edificio) o un arquitecto por cuenta propia.
No estamos diciendo que la tasacion sea inutil para el comprador. Decimos que es una herramienta para el banco y que sus conclusiones sobre el valor pueden diferir del estado real del inmueble. Planificar la operacion con ambas perspectivas, la financiera y la tecnica, es la forma de llegar a la firma con la menor cantidad de sorpresas posibles.
